Balkonkraftwerke als privilegierte bauliche Veränderung
Mit der Gesetzesänderung vom Oktober 2024 gelten Steckersolargeräte („Balkonkraftwerke“) als privilegierte bauliche Veränderungen im Sinne des § 554 BGB und § 20 Abs. 2 Nr. 5 WEG. Mieter und Wohnungseigentümer können nun regelmäßig die Zustimmung zur Installation verlangen. Das Urteil des AG Köln vom 13.12.2024 zeigt jedoch, dass die Privilegierung nicht grenzenlos gilt.
I. Einleitung
Der Wunsch, durch eigene Energieerzeugung einen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten, ist im Immobilienbereich deutlich gestiegen. Kleine Photovoltaikanlagen, sogenannte Steckersolargeräte oder Balkonkraftwerke, erfreuen sich wachsender Beliebtheit.
Lange Zeit standen rechtliche Unsicherheiten ihrer Verbreitung im Weg: Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) verweigerten häufig die Zustimmung mit dem Argument, eine solche Anlage stelle eine unzulässige bauliche Veränderung dar.
Seit Oktober 2024 gilt dies nicht mehr uneingeschränkt. Durch eine Änderung des Mietrechts und des WEG wurde klargestellt, dass Balkonkraftwerke zu den privilegierten baulichen Veränderungen gehören. Damit wurde ein neues Kapitel im Zusammenspiel von privatem Energierecht und Immobilienrecht aufgeschlagen
II. Gesetzlicher Rahmen
1. Mietrecht (§ 554 BGB)
Nach der Neufassung des § 554 Abs. 1 BGB haben Mieter einen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zu baulichen Veränderungen, die dem Klimaschutz dienen. Hierzu zählt ausdrücklich die Installation von Steckersolargeräten.
Der Vermieter darf die Zustimmung nur verweigern, wenn die Maßnahme unzumutbar ist – etwa bei Gefährdung der Gebäudesicherheit, bei denkmalrechtlichen Verboten oder erheblicher Beeinträchtigung der Mietsache.
Damit wird die Installation eines Balkonkraftwerks den bisher privilegierten Maßnahmen zur Barrierefreiheit, zur E-Mobilität oder zum Einbruchschutz gleichgestellt.
2. Wohnungseigentumsrecht (§ 20 Abs. 2 Nr. 5 WEG)
Auch Wohnungseigentümer können sich auf ein gesetzliches Zustimmungsrecht berufen. Nach § 20 Abs. 2 Nr. 5 WEG sind bauliche Veränderungen zu gestatten, die dem Einsatz erneuerbarer Energien dienen
Die Gemeinschaft darf allerdings Rahmenbedingungen festlegen – etwa zu Befestigungsart, Größe, Farbgestaltung oder Rückbaupflichten. So bleibt das kollektive Eigentumsinteresse gewahrt, ohne das individuelle Klimaschutzinteresse unverhältnismäßig einzuschränken.
III. Aktuelle Rechtsprechung: AG Köln, Urt. v. 13.12.2024 – 208 C 460/23
Das Amtsgericht Köln hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem ein Mieter ohne Zustimmung des Vermieters ein Balkonkraftwerk an der Außenseite des Balkons montiert hatte. Der Vermieter verlangte den Rückbau unter Hinweis auf Sicherheitsrisiken und optische Beeinträchtigung.
Das Gericht gab dem Vermieter recht. Zwar habe der Mieter grundsätzlich Anspruch auf Zustimmung, diese entfalle jedoch bei konkreter Gefährdung der Gebäudesicherheit und nicht fachgerechter Installation. Zudem könne der Vermieter verlangen, dass das äußere Erscheinungsbild nicht wesentlich verändert werde.
Die Entscheidung verdeutlicht: Die gesetzliche Privilegierung betrifft das Ob, nicht das Wie der Maßnahme. Fachgerechte Montage und Rücksicht auf das Gesamtbild bleiben zwingend erforderlich.
IV. Bewertung
1. Chancen
Die Reform stärkt die Rechte von Mietern und Eigentümern erheblich. Sie können aktiv am Ausbau erneuerbarer Energien teilnehmen, ohne auf das Wohlwollen der Gegenseite angewiesen zu sein.
Für die Immobilienwirtschaft ergeben sich daraus zusätzliche Potenziale: Energieeffizienz, höhere Objektattraktivität und positive Nachhaltigkeitsbewertungen
2. Grenzen
Die Privilegierung ist nicht schrankenlos. Berechtigte Ablehnungsgründe bleiben:
- Sicherheitsrisiken (z. B. unzureichende Statik, Brandgefahr),
- Denkmalschutz,
- erhebliche optische Beeinträchtigungen,
- Eingriffe in fremde Rechte anderer Eigentümer.
Eigenmächtige Installationen ohne Zustimmung bleiben vertragswidrig und können Rückbaupflichten auslösen
V. Praktische Konsequenzen
Zur Konfliktvermeidung empfiehlt sich ein standardisiertes Vorgehen:
- Schriftlicher Antrag des Mieters oder Eigentümers mit technischen Unterlagen,
- Prüfung durch Vermieter oder Verwalter (Sicherheits- und Gestaltungsaspekte),
- Zustimmung unter Auflagen, insbesondere fachgerechte Installation und Rückbaupflicht bei Auszug.
WEG-Gemeinschaften können entsprechende Beschlüsse fassen, die Gestaltung, Versicherung und Haftung regeln.
Damit wird die Privilegierung zu einem praktischen Instrument der Energiewende im Gebäudebestand.
VI. Fazit
Die Privilegierung von Steckersolargeräten markiert einen Meilenstein des deutschen Immobilienrechts. Mieter und Wohnungseigentümer können künftig auf eine klare gesetzliche Grundlage zurückgreifen, müssen jedoch Sicherheits- und Gestaltungsanforderungen beachten.
Wer die Energiewende auf dem Balkon verwirklichen will, muss sie fachgerecht und im Einvernehmen mit den übrigen Beteiligten umsetzen. Die Praxis muss klare Verfahren und technische Standards entwickeln, damit die Energiewende auch im Mehrfamilienhaus ankommt.
Autor: Christian Bomhard ist Rechtsanwalt Of-Counsel bei Rödl & Partner im Bereich Real Estate Transaction. Er ist seit 34 Jahren Volljurist, hat verschiedene Managementpositionen in der Immobilienbranche bekleidet und ist seit 25 Jahren zur Rechtsanwaltschaft zugelassen.
